Lorsqu'une copropriété engage une opération importante de rénovation ou de démolition, le maître d'ouvrage peut être soumis à l'obligation de réaliser un diagnostic PEMD. Ce diagnostic permet d'identifier, avant les travaux, les produits, équipements, matériaux et déchets qui seront concernés par l'opération.
Pour une copropriété, la démarche présente une particularité importante : les travaux concernent souvent les parties communes, plusieurs bâtiments ou l'ensemble d'un ensemble immobilier. Il est donc essentiel de déterminer précisément le périmètre de l'opération et de savoir qui porte juridiquement l'obligation.
Oui. Il n'existe pas d'exemption générale pour les immeubles en copropriété. Si une opération réalisée sur un immeuble répond aux critères réglementaires du diagnostic PEMD, celui-ci doit être réalisé.
La première étape consiste donc à déterminer si les travaux constituent une démolition ou une rénovation significative entrant dans le champ du dispositif.
Avant de commander un diagnostic, le maître d'ouvrage doit vérifier que l'opération entre dans le champ d'application du dispositif PEMD.
Le diagnostic concerne notamment les opérations de démolition et les opérations de rénovation significative portant sur les bâtiments concernés par la réglementation.
Pour une rénovation, il faut notamment vérifier si les travaux conduisent à détruire ou remplacer une partie majoritaire d'au moins deux catégories d'éléments de second œuvre.
Le diagnostic PEMD est notamment obligatoire lorsque la surface cumulée de plancher des bâtiments concernés par l'opération est supérieure à 1 000 m².
Il existe également un critère lié à l'utilisation passée du bâtiment : certaines opérations peuvent être concernées lorsqu'au moins un bâtiment a accueilli une activité agricole, industrielle ou commerciale impliquant l'utilisation, le stockage, la fabrication ou la distribution de substances classées dangereuses.
Le diagnostic PEMD est une obligation qui incombe au maître d'ouvrage.
Dans une copropriété, il est donc nécessaire d'identifier juridiquement le maître d'ouvrage de l'opération. Selon la nature du projet, il peut s'agir du syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, ou d'un autre maître d'ouvrage dans le cadre d'une opération particulière.
Le syndic intervient généralement dans la préparation et la gestion administrative du projet, mais il ne devient pas pour autant automatiquement le « diagnostiqueur PEMD ».
Lorsque le diagnostic est obligatoire, le maître d'ouvrage doit faire appel à un professionnel de la construction répondant aux exigences réglementaires.
Le professionnel doit notamment disposer des compétences requises en matière de techniques du bâtiment ou d'économie de la construction ainsi qu'en matière de prévention et de gestion des déchets.
Il doit également disposer d'une assurance professionnelle adaptée et respecter les exigences d'impartialité et d'indépendance prévues par la réglementation.
Le professionnel commence par analyser les documents disponibles : plans, dossiers de travaux, documents techniques, diagnostics existants et informations fournies par le maître d'ouvrage.
Il réalise ensuite un repérage sur site afin d'identifier les produits, équipements et matériaux concernés par l'opération.
Dans une copropriété, ce repérage peut concerner les parties communes, les locaux techniques, les circulations, les façades, les toitures, les équipements collectifs et, lorsque le périmètre des travaux le justifie, certaines parties privatives.
Une copropriété prévoit une rénovation lourde comprenant notamment le remplacement des fenêtres, la réfection des planchers, la modification des cloisons intérieures et le remplacement d'équipements techniques. Le professionnel va identifier les éléments qui seront déposés ou détruits et caractériser leur devenir.
Le diagnostic PEMD ne consiste pas uniquement à calculer la quantité de déchets qui sera produite.
Son objectif est également de rechercher les possibilités de réemploi, de réutilisation et de valorisation des produits, équipements et matériaux.
Certains éléments peuvent être démontés puis réutilisés directement, éventuellement sur un autre site.
Certains matériaux peuvent être orientés vers des filières de recyclage adaptées.
Lorsque le réemploi ou le recyclage ne sont pas possibles, d'autres filières de valorisation ou de traitement peuvent être identifiées.
À l'issue du repérage et de l'analyse, le professionnel établit le diagnostic PEMD conformément au contenu réglementaire.
Le document permet notamment d'identifier les matériaux et équipements concernés, leurs quantités, leur localisation et les possibilités de réemploi ou de valorisation.
Le diagnostic doit être disponible suffisamment tôt pour que ses conclusions puissent être prises en compte dans la préparation de l'opération et du chantier.
Le dispositif PEMD ne s'arrête pas nécessairement au diagnostic réalisé avant les travaux.
À l'issue de l'opération, le maître d'ouvrage doit faire établir un récolement permettant de dresser le bilan effectif des produits, équipements, matériaux et déchets issus du chantier ainsi que de leur destination.
| Acteur | Rôle dans la démarche PEMD |
|---|---|
| Syndicat des copropriétaires | Porte le projet lorsqu'il est maître d'ouvrage de l'opération et fait réaliser le diagnostic lorsque celui-ci est obligatoire. |
| Syndic | Assure notamment la gestion administrative de la copropriété et peut coordonner la commande du diagnostic pour le compte du syndicat. |
| Conseil syndical | Peut participer au suivi du projet et à l'analyse des offres et prestations proposées. |
| Maître d'œuvre | Peut intégrer les conclusions du diagnostic dans la conception et la préparation de l'opération. |
| Diagnostiqueur PEMD | Réalise le repérage, établit le diagnostic et identifie les possibilités de réemploi et de valorisation. |
| Entreprises de travaux | Mettent en œuvre les prescriptions de dépose, tri, stockage, réemploi et orientation des matériaux et déchets. |
Une copropriété de plusieurs bâtiments engage une rénovation importante comprenant la réfection des parties communes, le remplacement d'équipements, la modification de cloisons et le remplacement de certains éléments du bâtiment.
Pour une copropriété, le diagnostic PEMD doit être envisagé dès la préparation d'une opération importante de rénovation ou de démolition.
La démarche commence par la vérification du champ réglementaire, puis se poursuit par la désignation d'un professionnel compétent, le repérage sur site, l'identification et la quantification des éléments concernés et l'analyse de leurs possibilités de réemploi ou de valorisation.
Le diagnostic doit surtout être considéré comme un outil de préparation du chantier et non comme une simple formalité administrative : ses résultats peuvent être intégrés aux marchés de travaux et contribuer à réduire la quantité de déchets produits par l'opération.
Références réglementaires : articles R.126-8 à R.126-14 et D.126-12 du Code de la construction et de l'habitation, relatifs au diagnostic portant sur les produits, équipements, matériaux et déchets issus des travaux de démolition ou de rénovation significative.
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