La frontière entre déclaration préalable et permis de construire repose sur deux critères alternatifs : la surface de plancher et l'emprise au sol. Il suffit de dépasser l'un ou l'autre pour franchir le seuil et déclencher la formalité correspondante. La surface de plancher correspond aux espaces clos et couverts dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m, mesurée depuis l'intérieur des façades. L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs inclus.
Situation | Aucune formalité | Déclaration préalable | Permis de construire |
| Construction neuve (cas général) | Jusqu'à 5 m² | De 5 à 20 m² | Au-delà de 20 m² |
| Extension en zone urbaine PLU | Jusqu'à 5 m² | De 5 à 40 m² | Au-delà de 40 m² |
| Abri de jardin indépendant | Jusqu'à 5 m² | De 5 à 20 m² | Au-delà de 20 m² |
| Abri de jardin en zone urbaine PLU | Jusqu'à 5 m² | De 5 à 40 m² | Au-delà de 40 m² |
Une règle supplémentaire s'applique aux extensions en zone urbaine PLU : si les travaux portent la surface totale de la maison au-delà de 150 m², le permis de construire obligatoire s'impose même si l'extension reste entre 20 et 40 m². Les secteurs protégés (abords de monuments historiques, sites classés) peuvent imposer des règles encore plus strictes. Vérifiez toujours le règlement du PLU de votre commune avant de choisir la nature de votre autorisation.
Même sans aucune formalité obligatoire, les règles d'implantation, de hauteur et de matériaux imposées par le PLU restent applicables. Ne pas déposer de dossier ne dispense pas de les respecter.
Le formulaire Cerfa n° 13406 est le point d'entrée de tout dossier de permis de construire pour une maison individuelle. Son bordereau liste précisément les pièces requises selon la nature du projet. Les huit premières pièces, nommées PCMI1 à PCMI8, sont obligatoires dans tous les dossiers.
Les cinq premières constituent le socle technique du dossier. La PCMI1 situe le terrain dans la commune ; la PCMI2 en donne le plan de masse avec constructions existantes, limites, accès et réseaux. La PCMI3 représente le terrain en coupe avec la construction, tandis que la PCMI4 rassemble la notice descriptive du terrain et du projet : matériaux, couleurs et accès. La PCMI5, enfin, présente les façades et toitures avec l'ensemble de leurs ouvertures.
Les trois pièces suivantes traitent de l'insertion du projet dans son environnement. La PCMI6 est un document graphique, souvent un photomontage ou une perspective, permettant d'apprécier visuellement l'intégration du bâtiment dans son cadre. C'est l'une des pièces les plus fréquemment non conformes lors de l'instruction : des images floues ou hors cadre peuvent justifier une demande de pièces complémentaires et reporter le délai d'instruction. La PCMI7 est une photographie de l'environnement proche, et la PCMI8 une photographie de l'environnement lointain.
Le dépôt peut se faire en mairie sur place, par courrier recommandé ou, selon la commune, via la plateforme dématérialisée. Le récépissé de dépôt déclenche le délai d'instruction, mais ce délai ne court réellement qu'à partir du moment où la mairie déclare le dossier complet.
Ces pièces sont à l'origine de nombreux dossiers incomplets. Elles ne figurent pas en évidence dans le formulaire, et pourtant leur absence suspend l'instruction.
Toute maison individuelle en zone de sismicité 3, 4 ou 5 doit être accompagnée d'une attestation sismique au dépôt du permis de construire. Cette pièce est identifiée PCMI13 pour les maisons individuelles (et PC12 pour les autres constructions). Elle certifie que les règles parasismiques ont été intégrées dans la conception du projet et doit être établie par un professionnel compétent habilité à cet effet, constructeur, bureau d'études ou contrôleur technique, selon le projet et les textes d'application. Son absence peut entraîner une demande de pièces complémentaires de la mairie dans le mois suivant le dépôt, ce qui remet le délai d'instruction à zéro.
L'attestation de prise en compte du risque de retrait-gonflement des argiles, référencée AT.2-1, n'est pas exigée au dépôt du permis de construire, mais à la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux (DAACT) pour les constructions situées en zone d'aléa RGA moyen ou fort. Nombre de maîtres d'ouvrage la découvrent en urgence à la fin du chantier. L'anticiper dès la phase de dépôt du permis évite le blocage de la déclaration d'achèvement et le retard de validation légale du bien.
Certaines communes sont couvertes par un plan de prévention des risques (inondation, mouvement de terrain, feux de forêt, risques miniers ou technologiques). Lorsque le règlement du PPR applicable à la parcelle impose la réalisation d'une étude préalable, une attestation spécifique doit accompagner le dossier de permis de construire : la PCMI14 pour une maison individuelle, la PC13 pour les autres constructions. La présence d'un PPR dans la commune ne suffit pas à elle seule à rendre cette pièce obligatoire : consultez le règlement et le zonage du PPR applicable à votre parcelle.
Notre plateforme baticonforme.fr regroupe l'obtention des attestations PC12, PCMI13, AT.2-1 et PC13/PCMI14 dans un parcours entièrement dématérialisé. Le fonctionnement est simple : ouverture du dossier en ligne, dépôt de vos documents, puis rendez-vous en visioconférence de 30 minutes avec un ingénieur d'un bureau de contrôle technique agréé. L'attestation est remise à l'issue de l'entretien, sans déplacement et sans délai administratif excessif.
Notre outil classe automatiquement la zone sismique et le niveau d'aléa RGA à partir de la localisation du projet. Que vous soyez un particulier déposant votre premier permis ou un constructeur de maisons individuelles gérant des dizaines de dossiers par an, baticonforme.fr vous permet de réunir ces pièces techniques sans qu'elles retardent un dossier par ailleurs complet.
Pour un particulier construisant ou modifiant un bâtiment pour son propre compte, le recours à un architecte devient obligatoire lorsque la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m². Ce seuil s'apprécie sur la construction achevée, et non sur les seuls travaux réalisés. Une extension même modeste qui fait franchir les 150 m² rend donc l'architecte obligatoire pour l'ensemble du projet.
Quand l'architecte est obligatoire, ses plans et son attestation de mission doivent être intégrés au dossier. Un dossier non signé par l'architecte requis ne peut pas être régulièrement instruit. En revanche, en dessous de 150 m², un particulier peut déposer lui-même son dossier de permis de construire. La déclaration préalable ne requiert jamais d'architecte, quelle que soit la surface existante.
Le délai de droit commun pour instruire un permis de construire portant sur une maison individuelle est de 2 mois à compter du dépôt d'un dossier complet. Ce délai passe à 3 mois lorsque le projet nécessite des consultations particulières, notamment en abords d'un monument historique, dans un site patrimonial remarquable ou dans certains secteurs soumis à des règles spécifiques. La mairie doit vous notifier la majoration dans le mois suivant le dépôt.
La mairie dispose d'un mois après le dépôt pour signaler les pièces manquantes. Si elle le fait, le délai d'instruction repart à zéro à partir de la remise des pièces demandées. Parmi les pièces fréquemment demandées en complément figurent la PCMI6 non conforme, l'attestation sismique manquante ou non signée, la notice descriptive incomplète et l'attestation PPR oubliée. Utilisez le bordereau du Cerfa comme liste de contrôle exhaustive avant tout dépôt.
Construire sans le permis requis expose à une amende de 1 200 à 6 000 € par m² de surface construite sans autorisation, conformément aux dispositions du Code de l'urbanisme. En cas de récidive, jusqu'à six mois d'emprisonnement sont possibles. Le tribunal peut également ordonner la démolition de l'ouvrage, sa mise en conformité ou la remise en état du terrain. Les poursuites peuvent intervenir dans un délai de six ans à compter de la réalisation des travaux.
La procédure suit généralement un déroulement en plusieurs étapes :
La régularisation n'est pas un droit automatique : la demande est instruite selon les règles d'urbanisme actuellement applicables. Si le projet est incompatible avec le PLU en vigueur, la régularisation peut être refusée. Dès réception d'une mise en demeure, il est fortement conseillé de consulter rapidement un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme.
Le permis de construire obligatoire s'applique à partir de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol (40 m² pour une extension en zone urbaine PLU). Le dossier comprend le Cerfa n° 13406, les huit pièces graphiques PCMI1 à PCMI8, la notice descriptive et, selon la zone, des attestations techniques réglementaires. Ce sont précisément ces attestations, sismique, RGA et PPR, qui font fréquemment défaut et entraînent des demandes de pièces complémentaires qui remettent le compteur à zéro.
Pour les particuliers comme pour les professionnels qui déposent régulièrement des dossiers, baticonforme.fr centralise l'obtention de ces attestations en un seul parcours dématérialisé. Un rendez-vous en visioconférence de 30 minutes avec un ingénieur agréé, une attestation remise immédiatement à l'issue de l'entretien : réunissez toutes vos pièces techniques avant de déposer, pour que votre dossier soit complet dès le premier jour.
Ouvrez votre dossier sur baticonforme.fr, renseignez la localisation de votre projet, et notre plateforme identifie automatiquement les attestations dont vous avez besoin selon la zone sismique et le niveau d'aléa RGA de votre terrain.
Vous devez fournir l'attestation RGA (AT.2-1) à la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux (DAACT) pour une construction située en zone d'aléa RGA moyen ou fort. Nous recommandons de l'anticiper dès le dépôt du permis pour éviter le blocage de la DAACT et le retard de validation légale du bien.
L'attestation sismique PCMI13 doit être établie par un professionnel compétent habilité, constructeur, bureau d'études ou contrôleur technique, selon le projet et les textes d'application. Nous rappelons qu'elle est exigée en zone de sismicité 3, 4 ou 5 et que son absence entraîne une demande de pièces complémentaires qui remet le délai d'instruction à zéro.
Vous pouvez déposer votre dossier en mairie sur place, par courrier recommandé ou, selon la commune, via la plateforme dématérialisée. Nous précisons que le récépissé de dépôt déclenche le délai d'instruction, lequel ne court réellement qu'à partir du moment où la mairie déclare le dossier complet.
Oui : si les travaux portent la surface de plancher totale après travaux au-delà de 150 m², le recours à un architecte devient obligatoire pour l'ensemble du projet. Nous signalons que les plans et l'attestation de mission de l'architecte doivent être intégrés au dossier, faute de quoi il ne pourra pas être régulièrement instruit.